加申夜話前言

不少留學(xué)生家長(zhǎng)準(zhǔn)備給孩子買(mǎi)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)：不少銀行非居民辦理貸款難度加大、利率也有繼續(xù)提升跡象，于是，陷入如何買(mǎi)房貸款的糾結(jié)中……有些留學(xué)生家長(zhǎng)會(huì)不放心，銀行利率漲了還是低了？加元是升了還是跌了？當(dāng)然充分了解境外銀行，選擇適合自己的境外銀行是非常重要。

分享嘉賓介紹

羅宇航先生，加拿大蒙特利爾CIBC 銀行的貸款經(jīng)理。

加拿大央行加息會(huì)帶來(lái)怎樣的變化

談到加拿大加息，指的是央行的隔夜拆借利率，但是會(huì)有很多其他方面的影響，比如直接的影響就是銀行的基準(zhǔn)利率。

銀行的資金來(lái)源就是央行的隔夜拆借利率，所以說(shuō)銀行利率肯定是應(yīng)聲而漲、應(yīng)聲而跌，與隔夜拆借利率的變化是高度正相關(guān)的。

另外一種情況，就是固定利率。它也會(huì)受到央行加息的影響，但是它動(dòng)力不一樣，因?yàn)楣潭ɡ�率與短期中期的國(guó)債收益率直接相關(guān)。

國(guó)債收益率增高，銀行借錢(qián)成本就會(huì)增加，同時(shí)固定利率也會(huì)增加，降到0.5。

這個(gè)利息一直維持到今年7月，然后提了0.25，9月再提了0.25。加元利率的歷史變化基本就是這樣的情況。

那么，我們來(lái)看一看，這次為什么會(huì)發(fā)生漲息這件事情？

實(shí)際上，漲息預(yù)期已經(jīng)有很長(zhǎng)一段時(shí)間了。

上一次利息變動(dòng)大概是2011年，從0.75升到了1，一直維持到2015年。因?yàn)檫@個(gè)利息確實(shí)非常低，對(duì)房市刺激比較大，因此加拿大央行一直有升息的打算。

但是，2015年的石油價(jià)格大跳水對(duì)加拿大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的影響，加拿大的升息計(jì)劃被迫轉(zhuǎn)為降息，隔夜拆借利率從1%降到了0.75%，半年之后，也就是15年7月又降到了0.5。所以說(shuō)，此次加元加息是有動(dòng)力來(lái)源的。

第一個(gè)動(dòng)力就是加拿大央行，他們一直認(rèn)為百分之一的隔夜拆借利率都偏低。

第二個(gè)動(dòng)力就是加拿大經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)今年的強(qiáng)勁表現(xiàn)。一季度GDP漲幅是3.7%，二季度是4.7%，這對(duì)于加拿大來(lái)說(shuō)是非常高的，已超出總體經(jīng)濟(jì)預(yù)期的2.7。

第三個(gè)因素，就是加拿大央行行長(zhǎng)波洛茲，他一直屬于支持升息的一派，并且在尋求機(jī)會(huì)升息，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較支持，就立刻不出意料地付諸行動(dòng)。

這次升息唯一出乎意外的是時(shí)間。本來(lái)銀行等各方面的預(yù)期是10月份，因此9月的調(diào)整讓很多人措手不及。

以上就是加拿大央行加息的歷史背景，接下來(lái)我來(lái)講一講如何應(yīng)對(duì)。

其實(shí)，對(duì)于我來(lái)說(shuō)，應(yīng)對(duì)升息非常簡(jiǎn)單：就是不需要應(yīng)對(duì)。

打個(gè)比方，比如準(zhǔn)備晚上做一鍋紅燒肉給家人，如果你突然接到電話，說(shuō)今天醬油的價(jià)錢(qián)漲了五分錢(qián)，你是繼續(xù)買(mǎi)醬油做紅燒肉呢，還是就不做紅燒肉了，甚至不做飯了？這是同樣道理。

我的意思是：買(mǎi)房對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常大的決定、一個(gè)家庭整體規(guī)劃，涉及到要不要去國(guó)外投資、要不要給孩子讀書(shū)買(mǎi)房做準(zhǔn)備等一系列的問(wèn)題。

這些重大決定不可能因?yàn)槔�息的變化而變�?dòng)，否則容易本末倒置，所以，我覺(jué)得最好的應(yīng)對(duì)方式是不應(yīng)對(duì)。

但是，我可以根據(jù)不同的人群給出建議。一種是長(zhǎng)期計(jì)劃，可以到真正行動(dòng)的時(shí)候，再開(kāi)始考慮市場(chǎng)利率，提前關(guān)心沒(méi)有任何意義。

第二種是近期計(jì)劃購(gòu)房人士，可以盡快聯(lián)系銀行，至少鎖定一個(gè)利率，可以控制住第一個(gè)利率期限內(nèi)的利率。另外，鎖定利率有效期是120天，這個(gè)期限內(nèi)要過(guò)戶（有時(shí)可以延長(zhǎng)到180天）。

留學(xué)生和加拿大非居民如何根據(jù)自己的情況，選擇適合自己的銀行

實(shí)際上，選銀行更多的時(shí)候是一個(gè)選人的問(wèn)題，如果你跟你選擇的銀行服務(wù)人員為人處事的節(jié)奏是一致或者接近的，溝通就會(huì)比較順暢。

在此基礎(chǔ)上，加拿大五大銀行，甚至有些小銀行都可以選擇，關(guān)鍵還是要找到合適的人。

另一方面，這個(gè)選擇同時(shí)也是雙向的，如果客戶與服務(wù)人員能夠溝通順暢、互相體諒，顧及交流效率，就會(huì)合作比較愉快。

準(zhǔn)備申請(qǐng)貸款有哪些注意事項(xiàng)和值得參考的建議。

最重要的事，是一定要維護(hù)好自己的信用。剛到加拿大的留學(xué)生或新移民都沒(méi)有任何信用記錄，需要辦理信用卡。在加拿大，信用是非常非常重要的，由專(zhuān)門(mén)的信用公司來(lái)管理。

每一個(gè)銀行開(kāi)賬戶、辦信用卡、房屋貸款、車(chē)貸，都會(huì)報(bào)告給信用中心，有一個(gè)終身記錄。如果欠款或遲交，這個(gè)記錄都會(huì)匯報(bào)給信用中心的，所以說(shuō)這是一個(gè)非常嚴(yán)肅的事情。

同時(shí)，要記住不要輕易給別人做擔(dān)保，因?yàn)檫@個(gè)有可能會(huì)影響自己的信用。

第二個(gè)建議就是早做準(zhǔn)備，因?yàn)橘J款政策越來(lái)越緊，要盡早聯(lián)系貸款經(jīng)理、客戶經(jīng)理。如果到下了offer、買(mǎi)賣(mài)合約都已經(jīng)簽好的階段，再去找貸款的話，就有點(diǎn)晚了。

第三點(diǎn)建議是早準(zhǔn)備首付，因?yàn)楝F(xiàn)在從中國(guó)匯錢(qián)有諸多、限制、比較困難，所以這方面要好好考慮一下。

加拿大各大銀行貸款收緊以后，留學(xué)生和海外人士如何應(yīng)對(duì)銀行政策的收緊？

簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，可以做留學(xué)生貸款、非居民貸款的銀行基本有三家，分別是CIBC、BMO和TD。

其中，TD非居民貸款非常復(fù)雜，需要的資料非常多。CIBC相對(duì)少一些，BMO可能是最少的。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，CIBC對(duì)非居民人士貸款需要如下材料：1、工資單，2、加拿大賬戶證明，3、加拿大賬戶上有房子價(jià)值40%的錢(qián)，其中包括30%的首付加一年的付款能力（約為房款的5%）。

BMO一般來(lái)說(shuō)，要有35%的首付加上5%的一年供款能力（這筆款項(xiàng)需要凍結(jié)在BMO銀行）。另外，BMO一般是不看電匯歷史的。

TD則需要國(guó)內(nèi)完稅證明、過(guò)去一年的工資入賬流水、收入證明，且需匯到加拿大賬戶上；另外，匯款歷史路徑全部要非常清晰地展現(xiàn)出來(lái)。

關(guān)于各銀行的利率，TD目前對(duì)非居民和留學(xué)生的利率應(yīng)該是最低的，BMO的利率對(duì)非居民新移民和留學(xué)生比本地居民高0.5，而CIBC則比本地居民高0.1，幾乎可以忽略不計(jì)。

關(guān)于貸款政策收緊的情況，加拿大從去年到現(xiàn)在對(duì)于非居民&留學(xué)生的貸款政策一直在收緊。

以前述幾大銀行為例， TD銀行由于資料要求的因素，成功率非常低。CIBC則要求要有收入證明、電匯歷史等等。

另外，對(duì)留學(xué)生來(lái)說(shuō)，以前父母可以作為擔(dān)保人，但是最近加拿大銀行都要求父母作為留學(xué)生的共同借款人，一起負(fù)擔(dān)貸款的責(zé)任和義務(wù)的關(guān)于浮動(dòng)利率還是固定利率，我個(gè)人比較傾向于浮動(dòng)利率，因?yàn)榧幽么鬀](méi)有25年固定這種操作，一般來(lái)說(shuō)，大家選擇比較多的是五年以內(nèi)的固定利率，或者3年或者5年的浮動(dòng)利率。

//d1.sina.com.cn/201709/18/1469390.jpg
　　既然沒(méi)有25年固定利率這種產(chǎn)品，那么選擇固定5年、還是選一個(gè)浮動(dòng)5年還是選固定2年，對(duì)于25年的總周期來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)很短的時(shí)間。

要注意這是一個(gè)長(zhǎng)線投資，不是一朝一夕的事，所以，市場(chǎng)是變化的，如果在變化的市場(chǎng)上去選一個(gè)固定利率，反而會(huì)變成不穩(wěn)定因素。

我個(gè)人的態(tài)度是比較喜歡選浮動(dòng)利率，因?yàn)檫@樣會(huì)帶來(lái)一些好處，比如罰金。

如果你買(mǎi)房貸款時(shí)擬定了一個(gè)5年固定利率，5年內(nèi)如果把房子賣(mài)掉的話，罰金可能非常高，跟當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)利率有關(guān)。但是浮動(dòng)利率的罰金，是固定的三個(gè)月利息，是可控的。

由于心理及其他方面的因素，有些客戶傾向于選擇固定利率。這種情況下，我建議盡量選短期的2、3年固定利率，因?yàn)?年固定利率罰金一般都很高。

如果選擇了2年固定，那么到期的時(shí)候，你可以按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)利率重新選擇利率政策，就跟現(xiàn)在做新貸款選利率是一樣的。

以上內(nèi)容僅代表嘉賓個(gè)人觀點(diǎn)，不代表CCOCSZ立場(chǎng)及看法。